¿Se puede obtener un terreno abandonado?

El caso real de Calderón y la prescripción adquisitiva en Ecuador

¿Has visto un terreno abandonado durante años y te has preguntado si es posible convertirlo legalmente en tu propiedad? La respuesta es sí, y en este artículo te explicamos cómo lograrlo a través de la prescripción adquisitiva extraordinaria, usando como ejemplo un caso real ocurrido en Calderón, al norte de Quito.

Un caso real: tierra sin dueño, pero con historia

En Calderón existe un terreno de 5.000 m², completamente abandonado durante más de 19 años. No hay construcciones, ni cercas, ni servicios registrados a nombre de alguien. Sin embargo, un vecino colindante lo ha mantenido, limpiado y ha pagado los impuestos prediales durante más de 15 años.

Este vecino no ha invadido, ni ha actuado con violencia, simplemente ha ejercido un cuidado constante. Ahora se pregunta:
¿Puedo ser el dueño legal de este terreno?
La respuesta es sí, y la vía legal se llama prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio.

¿Qué es la prescripción adquisitiva extraordinaria?

Es un mecanismo legal, reconocido en el Código Civil ecuatoriano, que permite a una persona convertirse en propietaria de un bien inmueble que ha poseído durante más de 15 años, siempre que:

• La posesión sea continua, pública, pacífica y como dueño.
• No existan reclamos ni interrupciones durante ese tiempo.
• Se haya actuado como dueño responsable: cuidando el terreno, pagándolo y dándole uso adecuado.

¿Se aplica en este caso?

Sí. El caso de Calderón cumple con varios requisitos:

✅ Más de 15 años de posesión sin interrupción
✅ Pago de impuestos prediales y servicios públicos
✅ Mantenimiento constante del terreno
✅ Abandono total por parte del supuesto propietario

Pero, para legalizar esta situación, es necesario iniciar un proceso judicial que demuestre estos hechos con pruebas documentales y testimoniales.

Documentos y pruebas necesarias para demandar

Para presentar una demanda por prescripción adquisitiva extraordinaria, se requieren pruebas sólidas como:

1. Certificados de impuestos prediales: pagos a nombre del poseedor.
2. Comprobantes de servicios públicos: facturas de agua, luz, etc.
3. Testimonios de vecinos: que confirmen la posesión constante.
4. Certificación del Registro de la Propiedad: que evidencie el abandono.
5. Levantamiento topográfico: plano actual del terreno con georreferenciación.
6. Evidencia fotográfica: fotos que documenten el mantenimiento en el tiempo.

Etapas del proceso legal

Etapa	Tiempo estimado	Responsable
1. Levantamiento de pruebas y análisis legal	2-3 semanas	Abogado y topógrafo
2. Presentación de la demanda civil	1 semana	Abogado
3. Etapa probatoria y audiencia	3-6 meses aprox.	Juez y partes
4. Sentencia y registro de dominio	1-2 meses	Registro de la Propiedad

👉 Duración total estimada: de 6 a 9 meses, dependiendo del caso y la carga judicial.

Recomendaciones clave

• Evita la ocupación violenta: toda posesión debe ser pacífica.
• Documenta todo desde el inicio: guarda recibos, toma fotos, actas notariales.
• Busca asesoría legal temprana: no basta con cuidar el terreno, hay que actuar legalmente.
• Investiga herederos posibles: incluso si el terreno parece abandonado.
• Actúa con buena fe y constancia: eso será valorado por el juez.

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• Análisis jurídico: evaluamos la situación legal del terreno.
• Recolección de pruebas: organizamos la documentación válida.
• Proceso judicial: te representamos ante el juez desde el inicio.
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